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다주택자가 되면 세금을 더 낸다는 건 알았는데, 실제로 얼마나 더 내는지 계산해 본 적 있으십니까? 2024년 처음으로 경매를 통해 주상복합아파트를 낙찰받으면서 직접 세무서에 들러 취득세율을 확인했는데, 그제서야 "세금을 모르면 수익이 통째로 날아갈 수 있겠구나"라는 걸 실감했습니다. 취득세, 보유세, 양도세 — 이 세 가지를 모르고 경매에 뛰어드는 건, 지도 없이 산에 오르는 것과 다르지 않습니다.
취득세: 순서 하나가 수천만 원을 가릅니다
일반적으로 취득세는 집값에 비례해서 낸다고 알고 있는 분들이 많습니다. 그런데 제 경험상 이건 절반만 맞습니다. 취득세율은 주택 가액뿐 아니라 몇 번째 주택을 사느냐, 그 주택이 조정대상지역에 있느냐에 따라 완전히 달라지기 때문입니다.
취득세(取得稅)란 부동산을 취득할 때 한 번 납부하는 세금입니다. 무주택자가 6억 이하 주택을 살 때는 1%지만, 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 추가로 취득하면 8%까지 오릅니다. 세 번째 주택부터는 규제지역이면 12%, 비규제지역이어도 8%입니다. 5억짜리 아파트를 경매로 10% 싸게 낙찰받아도, 취득세 12%를 내면 6,000만 원이 세금으로 나가 수익이 사실상 소멸됩니다.
여기서 제가 직접 확인하고 놀랐던 부분이 있습니다. 취득 순서가 세율을 바꿉니다. 예를 들어 송파구 아파트를 먼저 사고 마포구 아파트를 나중에 사면, 마포가 비규제지역이라 두 번째 주택에 중과세가 적용되지 않아 1~3% 일반세율로 납부할 수 있습니다. 반대 순서면 마포가 중과 대상이 됩니다. 이걸 모르고 순서를 바꿔 계약하는 분들을 주변에서 실제로 봤습니다.
법인 명의로 아파트를 취득하면 지역 불문 무조건 12%입니다. 공시가격 1억 이하 주택은 취득세 중과 예외가 적용되어 다주택자도 일반세율로 취득할 수 있는데, 최근 지방 주택의 경우 공시가격 2억 이하까지 중과 완화를 검토한다는 소식이 나왔습니다. 다만 아직 세부 기준이 확정되지 않았으니, 매수 전에 반드시 관할 세무서에서 최신 기준을 직접 확인하는 것이 가장 안전합니다.
취득세 전략을 정리하면 다음과 같습니다.
- 조정대상지역 주택을 가장 먼저 취득해 순서에 따른 중과 부담을 줄인다.
- 비조정지역 주택을 두 번째로 취득해 일반세율을 적용받는다.
- 세 번째 이후부터는 공시가격 1억 이하 저가 주택이나 오피스텔로 전환한다.
- 법인 명의 아파트 취득은 장기 보유 계획 없이는 신중하게 검토한다.
오피스텔은 취득세 자체가 4.6%로 고정되어 있어 주택 수에 따른 중과가 없습니다. 하지만 2020년 8월 12일 이후 취득한 주거용 오피스텔은 주택 수에 포함될 수 있어, 이후 다른 주택을 살 때 세율에 영향을 줍니다. 오피스텔은 가능하면 다른 주택을 모두 취득한 뒤 마지막에 사는 것이 유리합니다.
보유세: 집 두 채가 '월세 내는 삶'이 될 수 있습니다
취득세는 살 때 한 번이지만, 보유세(保有稅)는 가지고 있는 내내 매년 납부해야 합니다. 보유세란 재산세와 종합부동산세(종부세)를 합친 개념으로, 6월 1일 기준 등기상 소유자에게 부과됩니다. 그래서 잔금일을 6월 2일 이후로 조정하면 그해 보유세는 전 소유자가 납부하게 됩니다. 이 타이밍을 활용하는 분들도 있는데, 큰 자산일수록 절세 효과가 제법 됩니다.
솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 시세 20억대 서울 신축 아파트 한 채를 보유할 경우, 2025년 기준으로 재산세 약 280만 원에 종부세 약 74만 원, 합산 연 350만 원 이상의 세금이 발생합니다. 같은 아파트를 두 채 보유하면 단순히 두 배가 아니라 중과세율이 붙어 연 1,600만 원대까지 올라갑니다. 한 달에 약 130~170만 원씩 그냥 세금으로 나가는 셈입니다.
종합부동산세(宗合不動産稅)란 일정 기준 이상의 부동산을 보유한 사람에게 추가로 부과하는 세금으로, 1주택자는 공시가격 12억 원 초과분부터, 다주택자는 9억 원 초과분부터 과세됩니다. 반면 공시가격 1억 이하 물건을 여러 채 보유해도 합산 공시가격이 기준 이하면 종부세가 없습니다. 소액 투자자들이 공시가격 1억 이하 저가 주택에 집중하는 이유가 여기 있습니다.
법인으로 아파트를 보유하면 상황이 더 복잡해집니다. 법인은 종부세 공제가 전혀 없어 공시가격 전액에 대해 6% 징벌적 세율이 적용됩니다. 공시가격 1억짜리 아파트 한 채를 법인으로 보유하면 연간 종부세가 300만 원 수준으로 나올 수 있습니다. 취득세 110만 원짜리 물건에 보유세가 300만 원이라면, 계산이 맞지 않습니다. 법인으로 아파트를 장기 보유하는 것은 구조적으로 불리합니다.
보유세 관련 공시가격 조회와 세액 산정은 한국부동산원 부동산공시가격알리미에서 직접 확인할 수 있으며, 상세한 세율 기준은 국세청 공식 홈페이지에서도 확인하실 수 있습니다.
양도세: 비과세 순서 하나 틀리면 몇 억이 날아갑니다
경매 투자를 시작하는 분들이 가장 많이 실수하는 부분이 바로 여기입니다. 양도소득세(讓渡所得稅)란 부동산을 팔 때 발생한 차익에 대해 부과하는 세금으로, 얼마에 팔았느냐보다 어떤 순서로 팔았느냐가 결과를 완전히 바꿉니다.
일반적으로 경매로 싸게 사서 빠르게 팔면 수익이 난다고 생각하는 분들이 많은데, 저는 그 전제가 항상 옳지는 않다고 봅니다. 원래 보유하던 주택의 양도 차익이 크다면, 경매로 소액 물건을 추가 취득하는 것만으로도 비과세 요건이 무너질 수 있기 때문입니다. 1가구 1주택 비과세(非課稅) 요건이란, 1세대가 1주택만 보유하고 2년 이상 보유(조정지역은 2년 거주까지) 후 매도할 때 양도세를 면제받는 규정입니다.
제 주변에서 실제로 있었던 일입니다. 오래 보유한 아파트를 팔려고 준비하던 중 경매로 두 채를 동시에 낙찰받으셨습니다. 수익이 약 3,000만 원으로 예상됐고 기분도 좋으셨는데, 공교롭게도 원래 팔려던 집이 먼저 팔렸습니다. 결과적으로 경매 낙찰 물건이 2채 남아 3주택 상태로 매도하게 됐고, 비과세는 물론 중과세율까지 맞게 됐습니다. 경매 두 채로 번 3,000만 원보다 훨씬 큰 세금이 나온 상황이었습니다. 큰 돌을 먼저 담는 전략, 즉 양도 차익이 큰 주택을 먼저 처분하고 소액 물건은 나중에 정리하는 순서가 핵심입니다.
양도세 세율 구조를 간략히 보면, 1년 이내 단기 매도 시 70% 세율(지방소득세 포함 약 77%)이 적용됩니다. 6억에 낙찰받아 1억 수익을 냈더라도 단기 매도하면 세금이 7,700만 원이고 실수익은 2,300만 원밖에 남지 않습니다. 2년 이상 보유하고 일반과세를 적용받으면 과세표준에 따라 6~45% 누진세율이 적용됩니다. 수익 5,000만 원 기준으로는 약 620만 원, 1억 수익이면 약 2,000만 원 정도의 세금이 발생합니다.
매매사업자 등록을 하면 양도소득세 대신 종합소득세(사업소득)로 신고할 수 있어 비용 공제 폭이 넓어집니다. 그런데 주의할 점이 있습니다. 연봉이 높은 직장인이 매매사업자로 신고하면, 근로소득과 사업소득이 합산 과세되어 오히려 세 부담이 커질 수 있습니다. 연봉 5,000만 원인 분이 경매 수익 5,000만 원을 매매사업자로 신고하면 1억 소득자 기준 세금 약 1,900만 원을 내야 합니다. 반면 2년 보유 후 일반 양도세로 신고하면 약 620만 원 수준입니다. 무조건 매매사업자가 유리한 게 아니라는 뜻입니다.
자주 묻는 질문
Q. 공시가격 1억 이하 주택은 무조건 취득세 중과에서 제외되나요?
A. 일반적으로 그렇다고 알려져 있지만, 지분으로 취득하거나 조합 입주권처럼 복잡한 형태가 섞이면 판단이 달라질 수 있습니다. 제 경험상 공시가격 기준은 취득 시점마다 달라지므로, 계약 전 관할 세무서 또는 세무사에게 현행 기준으로 직접 확인하는 것이 가장 안전합니다. 정책 변경이 잦은 항목이라 책이나 영상만으로는 최신 기준을 놓칠 수 있습니다.
Q. 오피스텔은 주택 수에 포함되나요?
A. 2020년 8월 12일 이후 취득한 주거용 오피스텔은 주택 수에 포함될 수 있습니다. 다만 재산세가 주택분으로 과세되는지 여부에 따라 달라지며, 실제 주거 사용 여부도 판단 기준이 됩니다. 오피스텔 자체의 취득세는 4.6%로 중과 없이 고정되지만, 오피스텔을 보유한 상태에서 다른 주택을 살 때 주택 수 계산에 영향을 줄 수 있으니 보유 순서를 고려해야 합니다.
Q. 1가구 1주택 비과세를 받으려면 어떤 요건이 필요한가요?
A. 비규제지역은 2년 이상 보유만 해도 비과세 요건을 충족합니다. 조정대상지역(현재 강남3구, 용산 등)은 2년 보유에 더해 2년 거주 요건까지 채워야 합니다. 단, 다른 주택을 추가로 취득하면 비과세 요건이 무너질 수 있으므로, 매도 순서와 취득 시점을 전략적으로 설계하는 것이 중요합니다.
Q. 연봉이 높은 직장인은 매매사업자 등록이 불리한가요?
A. 제 경험상 이건 좀 다릅니다. 이미 고소득 구간에 있는 분들은 매매사업자 소득이 기존 근로소득에 합산되면서 최고 세율 구간에 진입해 오히려 더 많은 세금을 낼 수 있습니다. 이런 경우에는 2년 보유 후 일반 양도세로 신고하거나, 소득이 없는 배우자 명의를 활용하는 방향이 더 실익이 큰 경우가 많습니다.
Q. 상속으로 받은 주택도 주택 수에 포함되나요?
A. 상속 주택은 취득 의사 없이 받은 것이므로, 취득 후 5년까지는 주택 수 산정에서 일부 예외를 적용받습니다. 형제 여러 명이 지분으로 상속받은 경우에는 지분이 가장 큰 사람의 주택으로 보고, 나머지는 주택 수 계산에서 제외하는 방식입니다. 다만 이 규정도 상황에 따라 적용이 달라지므로, 상속 직후 세무 상담을 받는 것이 안전합니다.
인플레이션으로 현금 가치가 줄어드는 속도와 자산 가격이 오르는 속도를 일상에서 느끼는 분들이 많아졌습니다. 10년 전 과자 한 봉지 값이 지금은 세 배 이상인 것처럼, 자본주의 안에서 세금 구조를 모른 채 투자하는 것은 그냥 손해를 감수하겠다는 뜻입니다. 경매는 취득세 구조를 이해하고 접근할 때 비로소 수익이 생깁니다. 매수 전에 관할 세무서 확인, 공시가격 확인, 매도 순서 설계, 이 세 가지를 먼저 챙기시길 권합니다. 이 글은 개인적인 경험과 의견을 공유한 것이며, 전문적인 세무·법률 조언이 아닙니다. 구체적인 사항은 반드시 세무사나 관계 기관에 확인하시기 바랍니다.