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솔직히 저는 이번 2026년 세제개편안이 나왔을 때 처음엔 '나랑 상관없는 이야기'라고 생각했습니다. 20년 넘게 월세와 전세를 전전하며 근로소득만으로 생계를 꾸려온 저 같은 사람에게 종부세니 양도세니 하는 이야기가 남의 나라 이야기처럼 들렸기 때문입니다. 그런데 찬찬히 들여다보니, 이 개편안은 집 있는 사람만의 문제가 아니었습니다. 전세와 월세로 사는 무주택자에게도 직접적인 파장이 미친다는 걸 깨달았습니다.
종합부동산세, 누가 얼마나 달라지나
종합부동산세(종부세)란 일정 기준을 초과하는 주택 보유자에게 매년 부과하는 세금으로, 쉽게 말해 집을 가지고 있다는 이유만으로 내는 보유세입니다. 이번 개편의 핵심 변화는 공제 한도 조정입니다. 실거주 1주택자는 공시가격 기준 공제 한도가 12억 원에서 14억 원으로 올라갑니다. 공시가 14억 원이면 시세로 대략 20억 원 안팎에 해당하므로, 이 구간 아래의 실거주 1주택자는 종부세를 내지 않게 됩니다.
반면 비거주 1주택자, 즉 집을 가지고 있지만 본인은 다른 곳에서 임대를 사는 경우는 공제 한도가 오히려 12억 원에서 9억 원으로 낮아집니다. 공시가 9억 원은 시세로 약 13억 원 수준입니다. 시가 13억 원 이상 주택을 보유하면서 거주하지 않는 분들은 종부세 부담이 확실히 늘어나는 구조입니다. 여기에 공정시장가액비율(주택 공시가격 중 종부세 과세 기준에 반영하는 비율)도 기존 60%에서 70%로 상향되고 세율 자체도 올라, 단순히 공제 한도만 본다고 전체 세금이 줄었다고 오해하면 안 됩니다.
다주택자는 상황에 따라 공제액이 4억 원에서 최대 9억 원 근처까지 달라집니다. 다주택 중 실거주하는 집의 공시가 비중이 높을수록 공제를 더 받는 방식입니다. 두 채 모두 임대 중인 완전 비거주 다주택자라면 공제는 4억 원에 불과하고, 세율과 비율 인상까지 겹쳐 종부세 부담이 이전과는 비교할 수 없을 정도로 커집니다.
정리하면 이번 종부세 개편의 수혜는 시가 17억~20억 실거주 1주택자에게 집중되고, 나머지 모든 유형은 크든 작든 부담이 늘어나는 방향입니다.
장기보유특별공제 한도 신설, 실거주자도 예외 없다
일반적으로 실거주 1주택자는 양도소득세(양도세) 부담이 크지 않다고 알려져 있습니다. 저도 그렇게 알고 있었는데, 이번 개편안을 보고 생각이 바뀌었습니다. 양도소득세란 집을 팔 때 발생하는 시세 차익에 부과하는 세금이고, 장기보유특별공제(장특공제)란 오래 보유하고 거주한 경우 그 차익에서 일정 비율을 빼주는 공제입니다. 지금까지는 10년 이상 실거주하면 최대 80%까지 공제가 가능했습니다.
이번에 달라지는 건 이 공제에 한도가 생긴다는 점입니다. 2027년까지는 공제액이 20억 원을 넘으면 20억 원까지만 적용하고, 2028년에는 한도가 10억 원으로 줄어듭니다. 예를 들어 20억 원에 구입해 50억 원에 파는 경우, 양도 차익 30억 원의 80%인 24억 원을 공제받을 수 있었지만 이제는 2027년까지만 이 혜택이 유지됩니다.
제 경험상 이런 세제 변화는 처음엔 '강남 고가 주택 얘기'로 들리기 쉽습니다. 그런데 2029년에 한도가 10억 원으로 줄어들고, 10년 이상 실거주에 80% 공제를 적용해도 차익이 12억 5천만 원을 넘는 순간부터 이 한도에 걸리기 시작합니다. 서울 아파트 가격 흐름을 보면, 지금은 강남 일부 얘기지만 몇 년 안에 서울 전반으로 번질 가능성이 있습니다. 결국 시간이 쌓이면 평범한 실거주자도 이 구조에서 자유롭지 않습니다.
비거주 1주택자는 보유 기간에 따른 공제도 단계적으로 폐지됩니다. 현재 40%인 보유 장특공제가 2028년에는 20%, 이후에는 0%가 됩니다. 늦게 팔수록 세금이 더 많이 나오는 구조로, 정부가 "거주하든지, 빨리 팔든지" 신호를 보내고 있는 셈입니다. 다주택자도 같은 방향으로 공제가 축소됩니다.
이번 개편에서 비거주 예외 인정 기준도 생겼는데, 조건이 꽤 까다롭습니다.
- 기존 주택에 1년 이상 거주한 사실이 있어야 합니다.
- 직장, 부모 봉양, 교육, 학교폭력 등 공인된 사유여야 합니다.
- 반드시 타 시·도로 이전한 경우에만 인정됩니다. 같은 서울 안에서 구를 옮긴 경우는 해당하지 않습니다.
세 번째 조건이 현실과 동떨어진 부분입니다. 직장이 서울 내 다른 구로 이전한 경우까지 비거주로 분류된다는 건, 실제로 어쩔 수 없이 이사한 분들에게는 납득하기 어려운 기준입니다.
무주택 임차인은 왜 이 뉴스를 봐야 하는가
제가 20년 넘게 월세와 전세를 살면서 느낀 건, 세금 뉴스가 나와도 "나는 집이 없으니 관계없다"는 생각이 먼저 든다는 겁니다. 그런데 이 개편안은 무주택 임차인에게 가장 직접적인 충격을 줄 수 있습니다.
비거주 1주택자 임대인이 종부세 부담이 커지면 두 가지 중 하나를 선택합니다. 직접 들어와서 거주하거나, 임대료를 올리는 것입니다. 임대인이 전입하겠다고 하면 계약갱신청구권을 행사해도 막을 수 없습니다. 계약갱신청구권이란 임차인이 계약 만기 시 1회에 한해 연장을 요구할 수 있는 권리인데, 임대인의 실거주 전입 의사가 있으면 이를 거절할 수 있습니다. 이 점을 모르고 있다가 갑자기 퇴거 통보를 받으면 너무 당황스럽습니다.
다주택자 임대인이 집을 처분하는 경우도 있습니다. 이번에 양도세 중과(다주택자에게 추가 세율을 부과하는 제도)를 한시적으로 완화해줬기 때문에, 다주택자 중 일부는 서둘러 매도에 나설 가능성이 있습니다. 내가 세 들어 사는 집이 팔린다면, 새 집주인의 실거주 여부에 따라 퇴거 요청을 받을 수도 있습니다. 살고 있는 집이 매물로 나왔다는 걸 뒤늦게 알면, 그 집을 직접 매수할 기회를 놓치는 경우도 있습니다.
이런 상황이 전세·월세 시장 전반에 영향을 줍니다. 공급은 줄고 수요는 늘어나는 방향이라, 전월세 가격이 오를 가능성이 있습니다. 여력이 된다면 매수를 고려해보는 것이 구조적으로 안정적인 선택일 수 있지만, 그게 말처럼 쉬운 일이 아닌 것도 압니다. 저 역시 그 현실을 살아왔기 때문입니다.
시장 전망, 파도보다 멀리서 불어오는 바람을 봐야 한다
이번 개편을 두고 많은 분들이 세금 부담 증감에만 집중합니다. 그런데 제 경험상 더 중요한 건 공급 구조입니다. 부동산 정보 플랫폼 국토교통부 부동산 정보 통합 열람(R-ONE)에서 확인할 수 있듯, 서울의 향후 3년간 입주 물량은 역대 최저 수준에 머물고 있습니다. 세제가 아무리 강해도 물리적 공급 자체가 부족하면 시장 안정은 어렵습니다.
가격대별로 상황을 나눠 보면 그림이 더 명확합니다. 시가 30억 원 이상의 초고가 시장에서는 매도 물량이 2027년까지 일부 나올 수 있습니다. 장특공제 한도가 아직 20억 원인 지금이 상대적으로 유리하기 때문입니다. 그런데 이 집을 판 분들이 어디로 갈까요. 이민을 가시지 않는 이상 중고가 시장으로 내려와 매수 수요로 유입될 가능성이 높습니다.
시가 13억~30억 원대 중고가 시장은 매도 물량이 나오기 어렵습니다. 비거주 1주택자가 굳이 팔아야 할 이유가 없기 때문입니다. 반면 거주 요건을 채우기 위해 임차인을 내보내는 임대인이 늘어나면 그 임차인들이 다시 매수 수요로 유입됩니다. 공급은 줄고 수요는 늘어나는 방정식이 여기서도 반복됩니다. 이에 대해 국토교통부는 주택 공급 확대 방안을 병행 추진하겠다고 밝히고 있지만, 입주까지 시간이 걸린다는 점에서 단기 효과를 기대하기는 쉽지 않습니다.
13억 원 이하 중가 시장에서는 다주택자의 매도 물량이 일부 나올 수 있습니다. 그러나 퇴거하게 된 임차인들이 이 시장의 매수 수요로 몰려, 결국 여기서도 전월세 가격은 오르고 매매 거래는 불안한 흐름이 이어질 가능성이 높습니다. 2018년 9.13 대책 당시와 비교해도 지금은 입주 물량이 더 적다는 점에서, 세제 강화만으로 시장을 안정시키는 데는 한계가 있다고 저는 봅니다.
부모님 세대도, 지금의 저 같은 세대도, 결국 실거주할 집 한 채를 마련하기 위해 평생을 노동소득 하나에 기댑니다. 그런데 그 집 한 채가 오르고 나서 팔 때 세금이 너무 많이 나온다면, 30년을 실거주한 60대 노부부도 사실상 자산을 지키기 어려운 구조가 됩니다. 이것이 정책의 본래 취지와 실제 효과 사이의 간극이라고 생각합니다.
자주 묻는 질문
Q. 실거주 1주택자인데 이번 세제개편으로 세금이 무조건 줄어드나요?
A. 일반적으로 줄어든다고 알려져 있지만, 실제로는 그렇지 않습니다. 공시가 14억 원 이하(시가 약 20억 원 이하) 실거주 1주택자는 종부세 부담이 완화됩니다. 그러나 공시가 23억 원(시가 약 33억 원) 이상 구간에서는 공정시장가액비율 인상과 세율 상향이 겹쳐 종부세가 오히려 늘어날 수 있습니다. 장기보유특별공제 한도 신설로 양도세 부담도 고가 실거주자에게 가중됩니다.
Q. 비거주 1주택자인데 임차인에게 나가달라고 할 수 있나요?
A. 실거주 목적으로 전입한다면 임차인의 계약갱신청구권 행사와 무관하게 퇴거 요청이 가능합니다. 다만 계약 만기 3~6개월 전에 정해진 절차에 따라 통보해야 하고, 실거주 의사가 허위로 밝혀질 경우 법적 책임이 생길 수 있습니다. 임차인 입장에서는 인근 전월세 매물을 미리 파악해 두는 것이 현실적인 대비책입니다.
Q. 다주택자의 양도세 중과 완화는 언제까지인가요?
A. 이번 개편에서 양도세 중과 완화는 한시적 조치입니다. 중과세란 다주택자가 집을 팔 때 일반 세율보다 높은 세율을 적용하는 제도인데, 이번에 그 부담이 일부 줄었습니다. 구체적인 적용 기간과 조건은 세무사 상담이나 국세청 홈택스에서 확인하시기 바랍니다. 자신의 보유 주택 수와 공시가격에 따라 세 부담이 크게 달라지므로 개인별 계산이 필수입니다.
Q. 무주택 임차인인데 지금 매수를 해야 할까요?
A. 저도 이 질문을 오래 안고 살아왔기 때문에 쉽게 답하기 어렵습니다. 다만 이번 개편으로 비거주 임대인의 전입 가능성과 임대료 인상 가능성이 모두 높아진 구조적 상황은 분명합니다. 여력이 된다면 임차 유지와 매수를 동시에 검토하되, 자신의 자금 사정과 거주 안정성을 함께 따져보는 것이 현실적입니다. 어떤 선택이든 충분한 정보를 갖추는 것이 먼저입니다.
Q. 2029년 이후 장기보유특별공제 한도 10억 원이 되면 어떤 집이 영향을 받나요?
A. 10년 이상 실거주하여 80% 공제를 받더라도 양도 차익이 12억 5천만 원을 넘으면 한도에 걸립니다. 2029년 시점의 서울 아파트 가격 수준을 고려하면, 지금 강남 외 지역도 장기 보유 시 이 범위에 들어올 가능성이 충분합니다. 지금 당장은 먼 얘기처럼 느껴지지만, 5년 10년 뒤 시점에서 집을 팔 계획이 있다면 미리 점검해 두는 것이 좋습니다.
이 글은 개인적인 경험과 의견을 공유한 것이며, 전문적인 세무 또는 재무 조언이 아닙니다. 본인 상황에 맞는 정확한 세금 계산과 판단은 반드시 세무사나 전문가에게 상담받으시기 바랍니다. 집 한 채를 마련하기 위해 평생을 쏟아붓는 수많은 분들이 최소한 자신에게 어떤 변화가 생겼는지는 알고 대응할 수 있기를 바라는 마음으로 이 글을 썼습니다.