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2026년 세제 개편안이 8월 3일 발표됐습니다. 한 줄로 요약하면 세금을 두 배 이상 올리겠다는 내용입니다. 처음 내용을 접했을 때 솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 이 정도 규모의 변화가 한 번에 나올 거라고는 생각하지 못했거든요. 아직 국회 통과 전이라 확정은 아니지만, 방향성만으로도 지금 당장 자산 전략을 점검해봐야 할 이유는 충분합니다.
세금 구조가 이렇게 바뀐다
이번 개편안의 핵심은 간단합니다. 대상자가 아니면 거의 건드리지 않고, 대상자가 되는 순간 가혹하게 부과하겠다는 구조입니다. 특히 종합부동산세(종부세)란 재산세에 추가로 부과하는 세금으로, 일정 공시가격 이상의 주택을 보유할 때 납부하는 세금입니다. 이번 개편에서 이 종부세의 공정시장가액비율이 기존 60%에서 70%로 상향됩니다. 공정시장가액비율이란 과세표준을 계산할 때 공시가격에 곱하는 할인율로, 이 비율이 높아질수록 실제 납부 세액이 늘어납니다. 쉽게 말해 기존엔 40% 깎아주던 걸 이제 30%만 깎아주겠다는 것입니다.
1주택 실거주자 기준으로 보면, 시세 20억 미만이면 종부세 대상에서 완전히 제외됩니다. 반면 20억을 넘는 순간부터는 세율 자체가 27년, 28년을 거치며 단계적으로 오릅니다. 시뮬레이션 수치로 보면 현재 보유세를 약 1,000만 원 내는 반포 아파트(50~60억 수준)가 개편안 적용 후 약 2,300만 원으로 늘어나고, 한남더힐 같은 초고가의 경우 7,500만 원에서 3억 원 수준으로 4배 가까이 뛰는 구조입니다.
여기에 장기보유특별공제(장특공) 방식도 바뀝니다. 장기보유특별공제란 오래 보유한 주택을 팔 때 양도소득세를 일정 비율 감면해주는 제도입니다. 기존에는 거주와 보유 기간을 합산해 최대 80%까지 감면이 가능했는데, 2029년 이후부터는 거주만 인정하고 보유 기간은 반영하지 않습니다. 거기에 공제 한도 10억 원이 생겼습니다. 양도차익이 30억이든 50억이든, 공제는 딱 10억까지만 받을 수 있다는 뜻입니다. 시세 차익이 클수록 세금이 폭발적으로 늘어나는 구조입니다.
- 종부세 공정시장가액비율 60% → 70% 상향 (전 주택 유형 해당)
- 1주택 실거주자 종부세 면제 기준: 시세 20억 미만
- 1주택 비거주자 종부세 면제 기준: 시세 13억 미만
- 장기보유특별공제 방식 변경: 보유 기간 제외, 거주 기간만 인정 (2029년~)
- 장기보유특별공제 공제 한도 신설: 최대 10억 원
국토교통부에 따르면(출처: 국토교통부) 현재도 공시가격 현실화율 조정이 꾸준히 이루어지고 있어, 지금 당장 대상이 아니더라도 수년 내에 과세 대상으로 편입될 가능성이 있습니다. 이 점은 현재 기준만 보고 안심하다가 뒤통수 맞는 상황이 올 수 있다는 뜻이기도 합니다.
공동명의, 진짜 달라진 게 뭔가
이번 개편안을 보면서 제가 가장 먼저 떠올린 건 부모님이 아파트 명의 이전을 고민하며 세무사 상담을 다니셨던 기억이었습니다. 그때만 해도 "공동명의는 무조건 유리하다"는 인식이 강했거든요. 그런데 이번 개편안에서 공동명의 처리 방식이 완전히 바뀌었습니다.
기존에는 부부 공동명의 1주택의 경우 각자 9억 원씩, 총 18억 원의 종부세 기본공제를 받을 수 있었습니다. 그런데 이번 개편안에서는 공동명의자를 사실상 '다주택자' 그룹으로 분류해 기본공제를 9억 원으로 줄입니다. 기본공제란 종부세 계산 시 과세표준에서 차감해주는 금액으로, 이 금액이 작아질수록 납부 세액은 늘어납니다. 절반 이하로 깎이는 셈입니다.
예를 들어 시가 20억 원 공동명의 아파트의 경우, 현재는 거주자라면 종부세가 7만 원 수준이지만, 비거주 공동명의로 돌아서면 150만 원 수준으로 껑충 뜁니다. 14배 차이입니다. 50억 짜리 공동명의 비거주의 경우 현재 대비 5배 수준으로 오를 수 있다는 시뮬레이션도 나옵니다.
제 경험상 이건 좀 다릅니다. 세금 절세 전략은 한 번 세워두면 끝이 아니라, 법 개정 때마다 처음부터 다시 검토해야 합니다. 실제로 올해 하반기에 처음으로 양도소득세 신고를 세무사를 통해 진행해봤는데, 이론으로 알고 있던 것과 실제 신고 과정에서 느끼는 체감은 완전히 달랐습니다. 수치 계산은 비슷해도, 실제 어떤 공제 항목을 적용받을 수 있는지, 어떤 서류가 필요한지는 직접 해보기 전까지 파악하기 어렵습니다. 명의 구조를 바꾸는 결정은 더더욱 혼자 판단해서는 안 된다고 느꼈습니다.
기획재정부의 세제 개편안 원문에서도(출처: 기획재정부) 관련 세율 조정안과 일정이 공개되어 있으니, 본인의 주택 가격대와 거주 여부에 따른 직접 시뮬레이션은 반드시 전문가와 함께 진행하시기를 권합니다.
전월세 전망, 무주택자는 진짜 괜찮을까
부자 초고가 주택 보유자에게 세 부담을 집중시켜 자산 양극화를 완화하겠다는 취지 자체는 이해가 갑니다. 그 방향성에 동의하는 분들도 많을 거라고 생각합니다. "어차피 나는 해당 안 되니까 잘된 거 아닌가"라는 반응도 자연스럽습니다. 그런데 저는 이 정책이 무주택자에게 오히려 더 큰 부담으로 돌아올 가능성이 있다고 봅니다.
비거주자에 대한 압박이 강해지면 집주인들은 전월세를 놓는 대신 직접 입주하거나 매도를 선택하게 됩니다. 임대차 시장에서 매물이 빠지면 전월세 공급이 줄어들고, 남아 있는 매물의 임대료는 올라갑니다. 전월세 전가란 세금 부담이 증가한 임대인이 그 비용을 임차인에게 전가하는 현상으로, 실질적으로는 세입자의 주거비가 오르는 결과를 낳습니다. 이미 공급 부족으로 전월세 가격이 오르고 있는 상황에서 여기에 세금 부담까지 얹히면 파장이 적지 않을 것 같습니다.
서울의 자가점유율은 약 43~45% 수준입니다. 나머지 절반 이상이 전월세 거주자라는 뜻인데, 이번 정책으로 비거주 주택 보유자들이 실거주로 전환하거나 매도를 선택하면 이 임차인들이 밀려날 가능성이 있습니다. 3%만 움직여도 12만 세대 수준의 수요가 시장을 흔든다는 분석도 있습니다. 신축 공급이 연 만 세대 남짓인 서울에서 이 규모의 수요 이동은 단순한 가격 조정이 아닌 구조적 변화로 이어질 수 있습니다.
~라고 보는 시각도 있는데, 개인적으로는 이 부분이 이번 개편안의 가장 큰 부작용이 될 가능성이 있다고 봅니다. 물론 국회 심의 과정에서 내용이 바뀔 수 있습니다. 빠르면 9월, 늦으면 10~11월에 결론이 날 것으로 보입니다. 지금 단계에서 성급하게 매도나 명의 변경을 결정하기보다는 확정안이 나올 때까지 복수의 세무 전문가 의견을 교차 확인하면서 대응하는 게 현명해 보입니다.
자주 묻는 질문
Q. 공동명의 아파트도 이번 종부세 개편 대상인가요?
A. 네, 이번 개편안에서 공동명의 주택은 사실상 다주택자 그룹으로 분류돼 기본공제가 기존 18억에서 9억으로 줄어드는 방향으로 바뀝니다. 시가 20억 이하라도 공동명의라면 종부세 부담이 생길 수 있으므로, 현재 명의 구조를 유지할지 여부를 반드시 세무사와 상담하시기를 권합니다. 아직 국회 통과 전이라 최종 확정은 아닙니다.
Q. 1주택 실거주자인데 양도세도 늘어나나요?
A. 종부세 면제 대상이더라도 양도세에서는 영향을 받을 수 있습니다. 2029년 이후부터 장기보유특별공제가 거주 기간만 인정하는 방식으로 바뀌고 공제 한도 10억 원이 생기기 때문에, 시세 차익이 큰 고가 아파트 보유자는 양도세 부담이 크게 늘어날 수 있습니다. 10년 이상 거주 예정이라면 지금부터 매도 시점별 세금 시뮬레이션을 해두는 게 좋습니다.
Q. 비거주 1주택자는 지금 바로 팔아야 하나요?
A. 이번 개편안이 그대로 통과된다면 비거주 1주택자에 대한 종부세와 양도세 부담이 동시에 커지는 구조입니다. 다만 국회 심의 과정에서 내용이 달라질 여지가 있고, 성급하게 움직이면 오히려 손해를 볼 수 있습니다. 저는 지인이 "세금 무서워서 팔았다가 나중에 후회했다"는 이야기를 들은 적이 있는데, 확정 전에 복수의 세무사에게 교차 상담하고 본인 상황에 맞는 판단을 내리시기를 추천합니다.
Q. 다주택자는 무조건 세금이 많이 오르나요?
A. 이번 개편안의 핵심 방향은 주택 수보다 가격 기준으로 과세하는 쪽입니다. 다주택이더라도 합산 시가가 13억 미만이면 종부세 대상에서 제외될 수 있습니다. 반면 단 두 채라도 합산 시가가 13억을 넘는 순간 종부세가 급등하는 구조입니다. "다주택자 전체가 위험하다"기보다는 "고가 자산을 여럿 가진 경우"가 특히 타격이 크다고 보는 게 정확합니다.
Q. 이번 세제 개편안은 언제 확정되나요?
A. 세법 개정은 정부가 단독으로 결정하지 못하고 국회 동의가 필요합니다. 현재 일정상 빠르면 9월, 늦으면 10~11월경에 국회 심의 결과가 나올 것으로 예상됩니다. 확정되기 전까지는 세부 내용이 수정될 가능성이 있으므로, 현 시점에서 큰 자산 이동 결정은 신중히 미루는 것이 합리적입니다.
세법은 이론보다 실제가 더 복잡합니다. 제가 직접 양도소득세 신고를 처음 진행해보면서 가장 크게 느낀 점이 바로 그것이었습니다. 확신이 서면 빠르게 움직이는 것도 전략이지만, 그 확신은 반드시 다수의 전문가 의견을 교차 확인한 뒤에 세워야 합니다. 이번 개편안의 국회 통과 여부와 세부 수정 사항을 지켜보면서, 지금 당장은 본인 주택의 시세, 거주 여부, 명의 구조를 먼저 정확히 파악하는 것이 가장 중요한 첫 번째 스텝입니다.
이 글은 개인적인 경험과 의견을 공유한 것이며, 전문적인 세무 또는 법률 조언이 아닙니다. 구체적인 절세 전략이나 납세 판단은 반드시 공인 세무사 또는 전문가와 상담하시기 바랍니다.